조합원 복등기, 꼭 알아야 할 핵심 포인트

부동산을 거래하다 보면
“조합원 복등기”라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 거예요.
처음 들으면 어려운 용어 같지만,
사실 알고 보면 소유권을 다시 되돌리는 등기 절차를 말합니다.

🌿복등기란? (공식 용어일까?)

의미: 조합 명의로 되어 있는 소유권을
조합원 개인 명의로 다시 되돌리는 절차

・복등기는 법률상의 공식 용어는 아닙니다.

・부동산등기법이나 도시 및
    주거환경정비법에는
    “복등기”라는 단어는 등장하지 않습니다.

・실무에서 관행적으로 부르는 표현이고,
    법원·등기소에서는 “재이전등기” 또는
    “원상회복을 위한 소유권이전등기”라고
    부릅니다.

🌵왜 조합원 복등기가 필요할까?

재개발·재건축 사업이 진행되면
기존 건물과 토지의 소유권을 조합에 넘기는 경우가 있습니다.

・등기부에 소유자가
   ‘조합원 개인’ → ‘조합’으로 바뀌게 되죠.

・이 상태에서 개인이 부동산을 팔고 싶어도
    바로 매도할 수 없습니다.
    왜냐하면 소유권자가 조합으로
    되어 있기 때문입니다.

🌱그래서 필요한 절차가 바로 복등기!

조합 명의 상태에서는 개인이 바로 매도할 수 없음
→ 소유권자가 아니기 때문

1. 조합 명의 → 조합원 명의
(소유권을 되돌리는 재이전등기)


2. 그다음에야 조합원 명의 → 매수인 명의로
일반 매매등기를 할 수 있습니다.

☘️반대로, 복등기가 필요 없는 경우

・등기부등본을 확인했을 때
    소유자가  조합원 개인 명의라면

・복등기 절차 없이
    바로 매매 계약과 이전등기가 가능합니다.

🌳공식 근거

・부동산등기법 제24조, 제40조
    → 소유권 이전등기는 반드시 등기부에
         기재된 소유자가 신청해야 함

・도시 및 주거환경정비법 제63조
    → 조합 명의로 소유권이전이 된 경우,
         이후 거래는 조합 명의로만 가능


📍즉, 등기부에 누구 명의로 되어 있는지가 핵심입니다
부동산 거래 전 반드시 등기부등본을 열람해서
현재 소유자가 누구인지 확인하고 진행하세요!

✅️ 정리

📍복등기 거래 시 주의할 세금 문제 (주의 사항 )

복등기 후 바로 매도하게 되는 경우,
매도인은 아파트 등기 직후 단기간 보유 상태에서 양도하게 되므로 ‘단기 양도소득세’ 중과세율이 적용됩니다.

・보유기간 1년 미만: 양도차익의 77% 과세
          (기본세율 70% + 지방소득세 7%)


따라서 분양가(또는 취득가) 대비 시세차익이 큰 복등기 거래라면
양도소득세 규모가 상당히 커질 수 있습니다.

📍매수인이 세금을 대신 내주는 경우?(다운 계약서)

💰양도소득세 과세 여부

・시세 차익이 전혀 없다면,
    양도소득세는 발생하지 않습니다.

・세율은 양도차익이 있을 때만 적용됩니다.

・단,실제 거래가액이 분양가 그대로라는 것이
    객관적으로 증명되어야 합니다.

・1년 미만 보유 시 '세율 77%'가 적용

・1년 이상  2년 미만 보유하면 '세율 66%'로
     완화되지만 여전히 높습니다.

💸양도차익별 예상 세금 표 (5천만, 1억, 2억)

계산식

예상 세금 = 양도차익 × 77%
(소득세 70% + 지방소득세 7%)

1세대 1주택자라도 복등기 1년 미만에 매도하면
양도세가 부과됩니다.

🌵마지막으로 한번 더 다운계약 조심하세요!

복등기 거래나 단기 매매에서는 세금 부담 때문에 다운계약서를 권유하는 사례가 여전히 있습니다.
문제는 일부 공인중개사가 이런 다운계약서를 오히려 종용하는 경우도 있다는 것입니다.

하지만 다운계약서는 명백한 불법입니다.
발각될 경우, 과태료·추징세·형사처벌 등 훨씬 큰 위험을 감수해야 합니다.

세금은 정확히 계산해서 정상가액으로 신고하고,
애매한 부분은 반드시 세무사에게 확인하세요.