🏢자취방 시설 고장 났을 때 누구 책임일까? 겨울 보일러 동파? 곰팡이 ?

📍집주인(임대인): 자연적인 노후, 구조적 결함, 원래부터 있던 옵션 고장

📍세입자(임차인): 사용 부주의, 파손, 소모품 교체

자취하거나 원룸, 오피스텔에서 살다 보면
보일러가 갑자기 꺼지거나, 에어컨이 고장 나거나, 방충망이 찢어지는 등
‘이거 도대체 누구 책임이지?’ 싶은 순간이 한두 번이 아니죠.

특히 집주인이 해줘야 하는 수리인지?
세입자가 부담해야 하는 부분인지? 몰라서
괜히 서로 불편해지는 경우도 많아요.

오늘은 헷갈리기 쉬운 자취방 시설 고장 책임을
항목별로 정리해봤어요.

👉 ‘노후는 집주인’, ‘파손은 세입자’ 원칙만 기억해도 절반은 해결됩니다!

🏢 자취방 시설 고장·교체 책임 정리

🏠집주인 → 노후나 하자

🔥 보일러
🧺 세탁기 / 냉장고 /에어컨 : 옵션 포함 시
🛠배관 누수 : 부식, 고장, 누수
💡전기 : 전기 배선 문제, 누전 전기 공사 필요
시
🚿 수도 설비 / 샤워기 / 세면대 : 집주인 /노후 누수, 고장 배관 부식 등
📥 제습기 옵션  고장 시: 수리 또는 교체는 집주인→ 제습기는 ‘건물 유지 목적의 필수 설비’로 봐야 함.
📍제습기 옵션  고장 시 집주인이 수리를 거부하거나 “네가 써서 고장났다”고 주장할 경우
→ 임대차분쟁조정위원회를 통해 객관적 원인 판정 가능

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🚶‍♂️세입자 → 사용 부주의나 파손 + 소모품

🪫도어락 건전지
💡 현광등 / 전등 / 전구
🚿샤워기 헤드
❄️ 에어컨 : 개인이 설치한 경우 이사 시 철거 및 원상복구 필요
🚽 변기 /세면대 : 머리카락·이물질로 인한 단순 막힘, 세입자 과실로 인한 파손

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🪟 방충망 → 집주인 / 오래돼서 찢어짐, 변색 자연 노후
🪟 방충망 → 세입자 / 훼손, 찢음

🚪 현관문 / 방문 / 손잡이 → 집주인 /경첩 낡음, 노후 구조상 문제 포함
🚪 현관문 / 방문 / 손잡이 → 세입자 / 세입자 과실로 인한 파손

🍽️ 싱크대 / 주방가구 →집주인/ 오래되어 망가짐 문짝 떨어짐 등
🍽️ 싱크대 / 주방가구 →세입자 / 세입자 과실로 인한 파손

🪑 책상 / 침대 / 옷장(옵션) → 집주인  /노후 ,오래된 가구의 하자
🪑 책상 / 침대 / 옷장(옵션) → 세입자 /세입자 과실로 인한 파손

🪞 화장실 거울 / 선반 → 집주인 /부식, 낡음 자연 손상
🪞 화장실 거울 / 선반 → 세입자 /세입자 과실로 인한 파손

🧱 벽지 / 장판 → 집주인/ 변색, 햇빛 노출 등 자연 노후
🧱 벽지 / 장판 → 세입자 /낙서, 구멍, 찢김 못 박기, 테이프 자국 등

🪟 창문 / 유리 →집주인 /오래돼 틀어짐, 단열 불량,자연 손상
🪟 창문 / 유리 →세입자 / 깨짐, 금 가게 한 경우 ,부주의나 충격

📺 인터폰 / 도어락 → 집주인 /작동 불량, 전원 문제, 노후나 하자 시
📺 인터폰 / 도어락 → 세입자 / 설정 변경 후 오류 , 세입자 비밀번호 분실 등

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❄️ 겨울철 보일러 동파 시, 누구 책임일까?

🔥 보일러 → 겨울철 보일러 동파 책임 분쟁이 가장 많은 부분

1. 세입자 책임인 경우 (관리 소홀)
세입자가 '선량한 관리자로서의 주의 의무'를 다하지 않아 동파가 발생한 경우입니다.

• 세입자의 난방 관리 소홀로 인한 동파
• 장기간 집을 비우면서 보일러 전원을 완전히 끈 경우 (난방 최소 유지 등 예방 조치 소홀)
• 혹한기 예방 조치 (수도 꼭지 약하게 틀어 놓기, 배관 단열 등)를 소홀히 한 경우
• 동파 사실을 알았음에도 집주인에게 즉시 통보하지 않아 피해가 커진 경우

2. 집주인 책임인 경우 (시설 하자 및 노후)
건물 자체의 구조적인 문제나 주요 설비의 노후로 인해 동파가 발생한 경우입니다.

• 노후로 인한 동파(세입자의 명백한 관리 서홀이 없는 경우)
• 집 구조 문제
• 보일러, 수도관 등 설비의 내구 연한(일반적으로 7년 이상)이 지나 노후화로 동파된 경우: 보일러와 같은 주요 설비의 유지·보수 책임은 원칙적으로 집주인에게 있음. 공정거래위원회 분쟁 조정 기준(권장 사항)에 따르면, 사용 연수가 7년 이상인 경우는 노후로 인한 고장 가능성이 크기 때문에 집주인이 수리비 전액을 부담하도록 권고.
• 외벽 단열 불량으로 동파
• 벽이나 천정 안에 매설된 배관 또는 외벽에 설치된 보일러 등 구조적으로 동파에 취약한 경우: 세입자가 예방 조치를 했더라도 건물 자체의 구조적 문제로 발생한 동파는 집주인의 수선 의무에 해당할 가능성이 높습니다.
• 집주인이 동파 위험을 세입자에게 미리 알리거나 예방 조치를 하도록 주의를 주지 않은 경우.

⚠️ 분쟁 해결을 위한 중요한 팁

동파 사고가 발생하면 책임 소재를 명확히 하는 것이 중요합니다.

1. 즉시 통보: 동파 사실을 알게 되는 즉시 집주인에게 연락하여 알리고 증거(사진, 영상 등)를 남깁니다. (세입자의 '하자 통보 의무' 이행)
2. 원인 확인: 수리 기사를 불러 동파의 정확한 원인을 확인하고 기록을 남깁니다. (노후 때문인지, 관리 소홀 때문인지)
3. 협의: 계약서의 특약 사항과 고장 원인을 바탕으로 집주인과 수리비 분담에 대해 협의합니다.

📍보일러 동파는 주요 시설물에 해당하므로 기본적으로는 집주인의 수선 의무입니다.

다만, 세입자가 겨울철 관리 의무(난방 가동, 물 틀어 놓기 등)를 명백하게 소홀히 한 경우에는 그 책임이 세입자에게 넘어갈 수 있습니다.

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🧱 벽지 곰팡이 누구 책임일까?

✅️ 정확한 책임 소재
벽지 곰팡이의 책임은 원칙적으로는 집주인에게 있지만, 세입자의 관리 소홀 여부에 따라 분담될 수 있습니다.

📍제습기 옵션 있는 집이라면 더 주의해야 하는 이유!

1.제습기 옵션

• 집주인 스스로  해당 주택의 습기 문제를 인지
• 입주할 때 벽지는 깨끗했지만, 집 자체가 습하고 곰팡이 냄새가 났던 경우,그리고 집주인이 ‘제습기를 자주 틀라’고 당부했다면,이미 집 구조에 결로 문제가 있다는 걸 알고 있었다는 뜻임
• 세입자가 제습기 사용을  소홀히 했다면 세입자 일부 책임 발생
• 제습기 요청의 한계: 집주인이 제습기를 옵션으로 제공하고 가동을 당부했다 하더라도, 이는 임대인의 수선 의무를 세입자에게 전가하는 행위로 해석될 수 있음
• 전기세 부담: 세입자는 생활에 필요한 전기세를 부담하지만, 과도한 추가 전기세까지 부담하며 24시간 제습기를 틀어야 할 의무는 없음, 이는 주택을 정상적으로 사용하는 데 필요한 범위를 넘어선 비용 부담임
• 전기세 문제는 세입자의 과실 책임을 최소화하는 근거가 됨

⚖️판례 경향: 법원은 임대인이 요구하는 수선 행위가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이 아니라면 임대인이 수선 의무를 부담한다고 봅니다.
제습기를 24시간 가동하여 발생하는 추가 전기 요금은 '별 비용을 들이지 않는 사소한 것'으로 보기 어렵습니다.

2.핵심 논점: 건물 하자 vs. 세입자 관리

• 집 자체의 결로·단열 문제 벽체 단열 불량, 외벽 누수, 통풍 안 됨 집주인(임대인) 구조적 결함으로 곰팡이 생긴 경우
• 세입자의 환기·제습 관리 소홀 환기 부족, 제습기 미사용, 장기간 외출 세입자(임차인) 사용 부주의로 곰팡이 생긴 경우
• 건물 자체의 하자인 '결로'인지, 아니면 세입자의 부주의인 '환기 소홀'인지를 판단하는 것
• 환기/단속적 제습기 사용 의무: 전기세 부담과 관계없이, 세입자는 평소 환기를 자주 하고, 빨래를 실내에서 말리는 것을 최소화하며, 집주인의 당부에 따라 제습기를 일정 시간 단속적으로 가동하는 등 기본적인 관리 노력을 해야 함
• 책임 분담 가능성: 만약 법적 분쟁으로 갈 경우, 법원은 ① 건물의 구조적 하자와 ② 세입자의 관리 노력 부족의 정도를 모두 따져 수리 비용을 일정 비율(예: 집주인 70%, 세입자 30%)로 나누어 부담하도록 결정할 가능성이 높음

3.대응 방안

1. 집주인에게 '수리 의무' 공식 요구: 곰팡이 문제의 원인이 결로(단열/방습 문제)임을 강조하고, 제습기 사용은 임대인의 수선 의무를 면제하지 않음을 알리며, 근본적인 구조 개선(단열 공사)을 요구해야 합니다. (내용증명 등 기록이 남는 방식으로 통보)
2. 원인 진단: 집주인이 계속 책임을 부인하면, 결로/곰팡이 진단 업체를 통해 곰팡이 발생이 건물의 구조적 문제 때문임을 입증하는 것이 가장 강력한 대응책입니다.
3. 협의: 곰팡이가 심해 거주가 불가능할 정도라면, 임대차 계약 해지, 손해배상 청구 등을 고려할 수 있으며, 이 과정에서 수리비나 이사 비용 분담에 대해 협의해야 합니다.

🧾 법적 근거

・민법 제623조:
임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 적합한 상태를 유지할 의무가 있다.

・국토교통부 표준 임대차계약서:
“임차인의 과실이 없는 파손·하자는 임대인이 수리한다.”

👉따라서,
집 자체의 구조·단열·결로로 인한 곰팡이는 집주인 책임입니다.

📍옵션으로 제습기까지 있는 집이라면,
곰팡이의 근본 원인은 집 자체일 확률이 높고, 수리 책임은 집주인에게 있습니다.

🔷️집 자체가 습하고 냄새가 났던 경우 → 집주인 책임
🔷️생활 중 환기 부족으로 생긴 경우 → 세입자 책임

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🌿  자취방 시설 문제는 사소해 보여도
수리비가 몇만 원에서 몇십만 원까지 들 수 있어요.

입주 전 옵션과 상태를 사진으로 남겨두고,
고장 났을 땐 집주인에게 바로 연락 후 협의하는 게 가장 현명합니다.

핵심은 고장의 원인이 '시간의 흐름에 따른 노후'인지, 아니면 '세입자의 부주의 또는 소모품 교체 시기'인지에 따라 달라진다는 점입니다.

‘노후는 집주인, 파손은 세입자’
이 한 줄만 기억하면 분쟁 없이 깔끔하게 해결할 수 있어요 😊